楚天都市报讯 本报记者陈珂 实习生罗成 摄影：记者程铭
继前年武汉对二手住宅交易实行电脑评估计税后，江城二手楼市昨日又有新动作：即日起至今年年底，将对二手商铺、写字楼和工业地产等非住宅房产，内部测试电脑估价系统。最早明年初，这些二手非住宅房产一旦需要交易，计税依据不再是买卖双方申报或人工评估的价格，而是电脑估价，二手房市场的“阴阳合同”（申报、评估价低于实际成交价）将彻底消失。这是记者昨从武汉市房管局获悉的消息。
电脑估价省去评估成本
相比评估公司人工评估价格，采用电脑估价的方式，将为买卖双方节省一笔可观的评估费。
根据目前武汉二手住宅的评估方式，只需把房源地址输入小区，电脑将自动生成一个评估价格，计税则比较评估价和合同价，以高者作为计税依据。武汉市房管局介绍，从去年7月至今年5月23日，武汉二手房住宅评估总价为455.97亿元，按3‰评估费计算，为买卖双方节约评估费用1.37亿元。
记者了解，目前对商铺、写字楼及厂房的评估收费一般为标的的1‰，如果标的超过5000万，则评估费可协商确定。一旦电脑估价开始实行，将为买卖双方省下这笔评估费。
按照武汉市房管局的流程，至今年年底该评估系统将进行内部测试，明年开始将逐步对二手商铺、写字楼、厂房交易采用电脑估价。
商铺估价难于住宅
虽然电脑估价可为买卖双方节省评估费，但相比住宅，给出二手商铺准确价格难度大很多。
目前对二手住宅的估价，会先评估某小区一个基准价格，对其他房源则根据不同楼层、位置价格适当进行调整。而以商铺为例，同一条商业街由于位置不同，其价值差异更明显。
“如汉正街，两间商铺就隔一条街，但价格可能相差达到一倍。”武汉一家评估公司人士介绍，由于商业区消费习惯不同，有些看似位置接近的商铺，实际吸引的消费者进店量就有明显差异。
正因如此，武汉市房管局和地税局，将联合房地产市场管理中心、房产信息中心、市房产测绘中心、地税局技术管理处等多家单位参与内部测试，通过各方面反馈的信息，以期制定更客观的二手商铺、写字楼评估价格，彻底铲除“阴阳合同”的滋生土壤。
“实价”或让成交更难
二手商铺、写字楼在交易中，不仅有契税、营业税和个税，还有二手住宅一般不涉及的土地增值税，整体税费比例超过成交价的10%。以电脑评估的“实价”作为计税依据后，二手商铺、写字楼交易成本可能更高，成交难度更大。
今年二季度，武汉共成交二手住宅14703套，而二手商铺、写字楼等商业地产成交量只有594套。“商业地产初次购买的价格就比较高，而房东二次销售时还会加价，导致价格更高，动辄每平方米四五万元，所以二手市场成交量相对较低。”21世纪不动产（武汉）相关人士介绍，税费成本因电脑估价出现增长后，二手商铺、写字楼交易量可能会更低。
（作者： 编辑：ADMIN）
